کمک ودیعه مسکن مستاجرین

تحلیل جامع تسهیلات تکلیفی کمک‌ودیعه مسکن بانک مرکزی در آبان ۱۴۰۵: مبانی قانونی، سقف‌های مصوب و کارنامه شبکه بانکی

در آبان ماه سال ۱۴۰۵، تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین وام‌های تکلیفی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در سه مسیر مجزای قانونی شامل تسهیلات عمومی مستأجران (با نرخ سود ۲۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله)، تسهیلات قرض‌الحسنه مسکن و ودیعه محرومان (با سقف ۴۰۰ میلیون تومان و بازپرداخت ۱۰ ساله) و تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه، خرید یا ساخت مسکن خانوارهای فاقد مسکن در قالب قانون جوانی جمعیت (از ۲۱۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان با بازپرداخت حداکثر ۱۰ ساله) در حال اجراست. بر اساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی و پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت ۱۴۰۵، سقف کلی اعتبارات تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن عمومی با افزایش ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت (هزار میلیارد تومان) رسیده و سقف فردی این وام با رشد حدود ۳۲ تا ۳۶ درصدی نسبت به سال ۱۴۰۴، در کلان‌شهر تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و کلان‌شهرها به ۲۸۰ میلیون تومان، در سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان و در مناطق روستایی به ۷۵ میلیون تومان افزایش یافته است. چارچوب اجرایی این طرح نیز طی دستورالعمل ۱۱ ماده‌ای مصوب ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ کمیسیون عملیات پولی و اعتباری بانک مرکزی (ابلاغیه شماره ۰۵/۱۴۰۷۰۹، لازم‌الاجرا از ۱۱ شهریور ۱۴۰۵) به ۲۰ بانک عامل ابلاغ شده و ثبت‌نام آن تا پایان سال ۱۴۰۵ از طریق سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن وزارت راه و شهرسازی (saman.mrud.ir) ادامه دارد.

با وجود افزایش اسمی سقف تسهیلات، داده‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی تا نیمه آبان ۱۴۰۵ دو چالش ساختاری را در اجرای این سیاست نشان می‌دهند: نخست، شکاف معنادار میان سهمیه مصوب و عملکرد واقعی بانک‌ها و دوم، فشار نقدینگی ناشی از اقساط سنگین وام ۲۳ درصدی بر بودجه خانوار. طبق آخرین آمار رسمی ارائه‌شده در نشست مشترک وزارت راه و شهرسازی با معاونان اعتباری بانک‌ها در پایان مهر و نیمه آبان ۱۴۰۵، از مجموع ۲۷۲ هزار درخواست معرفی‌شده به شبکه بانکی از نیمه دوم اردیبهشت ۱۴۰۵، تاکنون ۱۱۶ هزار فقره وام به ارزش کلی ۳۰ همت پرداخت شده است؛ رقمی که نشان‌دهنده نرخ جذب ۴۲.۶ درصدی نسبت به متقاضیان معرفی‌شده و تحقق تنها ۱۰ درصد از سقف کلی ۳۰۰ همتی مصوب بانک مرکزی است. از سوی دیگر، دریافت سقف کامل وام عمومی در تهران (۳۶۵ میلیون تومان) مستلزم پرداخت قسط ماهانه ۱۰ میلیون و ۲۸۹ هزار تومان و تحمل حدود ۲۵۲.۴ میلیون تومان سود بانکی در طول ۶۰ ماه است که دریافت آن را به احراز توان بازپرداخت، اعتبارسنجی بانکی، ثبت قرارداد در سامانه «خودنویس» (khodnevis.mrud.ir) و تکمیل پرونده در مهلت قانونی ۱۵ روز کاری در شعب بانک‌ها مشروط می‌سازد.

مبانی قانونی و چارچوب بخشنامه‌های بانک مرکزی در سال ۱۴۰۵

ماهیت «تکلیفی» بودن وام ودیعه مسکن به این معناست که شبکه بانکی کشور نه بر اساس ترجیحات تجاری خود، بلکه به موجب حکم مستقیم قانون‌گذار و ابلاغیه‌های الزام‌آور بانک مرکزی مکلف به تخصیص منابع و پرداخت این تسهیلات است. ستون فقرات حقوقی این تکلیف بر دو قانون مادر مصوب مجلس شورای اسلامی و سه بخشنامه اجرایی بانک مرکزی در سال ۱۴۰۵ استوار است.

نخستین پایه قانونی، ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن (مصوب ۱۷ مرداد ۱۴۰۰) است که کلیه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را موظف کرده سالانه حداقل ۲۰ درصد از کل تسهیلات پرداختی نظام بانکی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (یا هیأت عالی بانک مرکزی) به بخش مسکن اختصاص دهند. بر اساس تبصره (۵) ماده (۴) همین قانون، در صورتی که بانک‌ها از ایفای این سهمیه ۲۰ درصدی استنکاف ورزند، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است مالیاتی معادل ۲۰ درصد تعهد انجام‌نشده را به عنوان جریمه مالیاتی از بانک متخلف اخذ کند؛ منابعی که به موجب قانون، به صورت ۱۰۰ درصد تخصیص‌یافته در وجه «صندوق ملی مسکن» تلقی می‌شود و نیازی به تشریفات تخصیص بودجه ندارد.

دومین پایه قانونی، ماده (۹) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (مصوب ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ مجلس و تأییدشده در ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط شورای نگهبان) است که حلقه اتصال میان تسهیلات ساخت مسکن و تسهیلات اجاره‌بها را برقرار کرده است. به موجب این ماده، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است در صورت تصویب شورای عالی مسکن، از طریق بانک‌های عامل نسبت به پرداخت تسهیلات کمک‌ودیعه به گروه‌های جمعیتی آسیب‌پذیر اقدام کند و تسهیلات پرداخت‌شده توسط بانک‌های عامل در قالب وام ودیعه، به عنوان بخشی از تکلیف قانونی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن محسوب می‌شود. این حکم قانونی انگیزه شبکه بانکی را برای پرداخت وام ودیعه (که بازپرداخت ۵ ساله دارد) نسبت به وام‌های بلندمدت ۲۰ ساله ساخت مسکن به منظور رفع تکلیف قانونی ماده (۴) افزایش داده است.

در سطح مقررات‌گذاری پولی سال ۱۴۰۵، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران سه ابلاغیه کلیدی را برای اجرای این قوانین صادر کرده است:

1. مصوبه اردیبهشت ۱۴۰۵ هیأت عالی بانک مرکزی و ابلاغیه شماره ۰۵/۱۴۰۷۰۹: در نیمه دوم اردیبهشت ۱۴۰۵، سقف کلی تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن از محل منابع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تصویب هیأت عالی بانک مرکزی به ۳۰۰ همت و سقف فردی تهران به ۳۶۵ میلیون تومان افزایش یافت. متعاقباً، متن نهایی «دستورالعمل اجرایی تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن» مشتمل بر ۱۱ ماده و ۴ تبصره در ششمین جلسه کمیسیون عملیات پولی و اعتباری بانک مرکزی در تاریخ ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ تصویب و طی ابلاغیه شماره ۰۵/۱۴۰۷۰۹ (لازم‌الاجرا از ۱۱ شهریور ۱۴۰۵) به ۲۰ بانک عامل ابلاغ شد. علاوه بر این، در ۲۸ مرداد و ۱۶ شهریور ۱۴۰۵، هیأت عالی بانک مرکزی و بانک مسکن افزایش سقف تسهیلات ودیعه، خرید و جعاله مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را نیز ابلاغ کردند.
2. بخشنامه شماره ۰۵/۳۹۳۰۷ مورخ ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۵ (مسکن و ودیعه محرومان): ابلاغ دستورالعمل اجرایی ۲۰ هزار میلیارد تومان (۲۰ همت) تسهیلات قرض‌الحسنه با سقف فردی ۴ میلیارد ریال (۴۰۰ میلیون تومان) در چارچوب ردیف (۲-۱-۵) جدول الزامات مصارف قانون بودجه سال ۱۴۰۵ کل کشور به ۸ بانک عامل.
3. بخشنامه شماره ۰۵/۳۸۱۱۶ مورخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ (قانون جوانی جمعیت): ابلاغ سهمیه ۲ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومانی (۲.۷ همت) تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه، خرید یا ساخت مسکن برای خانوارهای فاقد مسکن در اجرای تبصره‌های (۱) و (۲) ذیل ماده (۶۹) قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت به ۴ بانک عامل.

در بررسی منابع خبری پیرامون مصوبه ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ کمیسیون عملیات پولی و اعتباری، باید توجه داشت که برخی وب‌سایت‌های خبری غیردولتی در اواخر شهریور ۱۴۰۵ به اشتباه ارقام سال ۱۴۰۴ (یعنی ۲۷۵ میلیون تومان برای تهران، ۲۱۰ میلیون برای مراکز استان‌ها، ۱۴۰ میلیون برای سایر شهرها و ۵۵ میلیون برای روستاها) را به عنوان سقف‌های سال ۱۴۰۵ بازنشر کرده‌اند. با این حال، مستندات رسمی وزارت راه و شهرسازی (mrud.ir)، گزارش‌های خبرگزاری‌های رسمی و جزئیات ابلاغیه شماره ۰۵/۱۴۰۷۰۹ بانک مرکزی تأیید می‌کنند که سقف‌های قانونی سال ۱۴۰۵ همان ارقام ۳۶۵، ۲۸۰، ۱۸۵ و ۷۵ میلیون تومان است.

ساختار سه‌گانه تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ و تحلیل مالی بازپرداخت

متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن در آبان ۱۴۰۵، بسته به دهک درآمدی، وضعیت پوشش حمایتی و تاریخ ازدواج یا تولد فرزند، در یکی از سه مسیر تسهیلاتی بانک مرکزی قرار می‌گیرند. شناخت تفاوت‌های مالی و بانکی این سه مسیر برای انتخاب درگاه صحیح ثبت‌نام ضروری است.

۱. مسیر اول: تسهیلات عمومی کمک‌ودیعه مسکن (منابع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن)

این مسیر، بخش اصلی متقاضیان اجاره‌نشین کشور را پوشش می‌دهد و سقف کل منابع آن در سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ هزار میلیارد تومان است. این وام از طریق ۲۰ بانک عامل (شامل بانک‌های مسکن، ملی ایران، ملت، صادرات ایران، تجارت، سپه، رفاه کارگران، شهر، سامان، پاسارگاد، خاورمیانه، پارسیان، سینا و سایر بانک‌های مشمول) پرداخت می‌شود. نرخ سود این تسهیلات بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار و هیأت عالی بانک مرکزی ۲۳ درصد سالانه و مدت بازپرداخت آن حداکثر ۵ سال (۶۰ ماه) به صورت اقساط مساوی ماهانه و غیرپلکانی است.

مقایسه سقف فردی، اقساط ماهانه و سود انباشته میان سال ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که افزایش سقف وام با رشد قابل توجه بار مالی اقساط همراه بوده است. در سال ۱۴۰۴، سقف وام در تهران ۲۷۵ میلیون تومان (با قسط ماهانه حدود ۷,۷۵۲,۰۰۰ تومان و کل سود حدود ۱۹۰,۱۴۳,۰۰۰ تومان)، در مراکز استان‌ها ۲۱۰ میلیون تومان (با قسط ماهانه حدود ۵,۹۱۹,۰۰۰ تومان و کل سود حدود ۱۴۵,۲۰۰,۰۰۰ تومان)، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱۴۰ میلیون تومان (با قسط ماهانه حدود ۳,۹۴۶,۰۰۰ تومان و کل سود حدود ۹۶,۸۰۰,۰۰۰ تومان) و در روستاها ۵۵ میلیون تومان (با قسط ماهانه حدود ۱,۵۰۰,۰۰۰ تومان و کل سود حدود ۳۸,۰۳۰,۰۰۰ تومان) بود.

در سال ۱۴۰۵، با افزایش سقف وام در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان (رشد ۹۰ میلیون تومانی)، در مراکز استان‌ها به ۲۸۰ میلیون تومان (رشد ۷۰ میلیون تومانی)، در سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان (رشد ۴۵ میلیون تومانی) و در روستاها به ۷۵ میلیون تومان (رشد ۲۰ میلیون تومانی)، سود ۲۳ درصدی در طول ۶۰ ماه روی مانده وام محاسبه می‌شود. بر این اساس، مستأجر تهرانی در پایان دوره ۵ ساله مجموعاً (حدودی) ۶۱۷ میلیون و ۳۷۱ هزار و ۳۱۷ تومان (در برخی برآوردهای گردشده ۶۱۷ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان) به بانک بازمی‌گرداند که ۲۵۲ میلیون و ۳۷۱ هزار و ۳۱۷ تومان آن (معادل حدود ۶۹.۱ درصد اصل وام یا به طور میانگین ماهی حدود ۴.۲ میلیون تومان) صرفاً سود بانکی است. بانک مرکزی در ابلاغیه خود تأکید کرده است که این مبالغ «سقف تسهیلات» هستند و به معنای پرداخت تضمین‌شده کل مبلغ به هر متقاضی نیستند، بلکه مبلغ نهایی پرداختی پس از اعتبارسنجی، بررسی مدارک و توافق با بانک عامل تعیین می‌شود.

۲. مسیر دوم: تسهیلات قرض‌الحسنه مسکن و ودیعه محرومان (منابع قانون بودجه ۱۴۰۵)

به موجب لایحه و قانون بودجه سال ۱۴۰۵ کل کشور (ردیف ۲-۱-۵ جدول الزامات مصارف و تبصره ۱۳) و بخشنامه شماره ۰۵/۳۹۳۰۷ مورخ ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۵ بانک مرکزی، سهمیه‌ای به ارزش کلی ۲۰ هزار میلیارد تومان (۲۰ همت) برای تسهیلات قرض‌الحسنه مسکن و ودیعه محرومان اختصاص یافته است. سقف فردی این تسهیلات در سال ۱۴۰۵ بدون تغییر نسبت به سال ۱۴۰۴، مبلغ ۴ میلیارد ریال (۴۰۰ میلیون تومان) تعیین شده است.

مشمولان این طرح شامل افراد فاقد مسکن تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور، خانواده شهدا، جانبازان و رزمندگان معسر (بنیاد شهید) و بیماران مستمند و معسر هستند که قرار گرفتن آن‌ها در سه دهک اول درآمدی (دهک‌های ۱ تا ۳) توسط «سامانه رفاه ایرانیان» تأیید و از سوی نهاد حمایتی ذی‌ربط معرفی شوند. دستورالعمل اجرایی این وام به ۸ بانک عامل شامل بانک ملی ایران، بانک سپه، بانک کشاورزی، بانک صادرات ایران، بانک تجارت، بانک ملت، بانک رفاه کارگران و بانک پارسیان ابلاغ شده است.

از نظر شرایط بازپرداخت، طبق گزارش رسمی از مصوبه سال ۱۴۰۵، تسهیلات ودیعه مسکن مددجویان تحت پوشش این سه نهاد به صورت قرض‌الحسنه و با دوره بازپرداخت ۱۰ ساله ارائه می‌شود. (در برخی وبلاگ‌های مشاوره ملکی، شمول این طرح تا دهک ۴، نرخ کارمزد ۴ تا ۵ درصد، دوره بازپرداخت ۲۰ ساله و قسط ماهانه حدود ۸,۵۴۱,۹۱۲ تومان ذکر شده است که باید توجه داشت دوره ۲۰ ساله عمدتاً ناظر بر تسهیلات ساخت و خرید مسکن است و نص ابلاغیه بانک مرکزی در منابع رسمی بر سه دهک اول درآمدی و بازپرداخت ۱۰ ساله برای ودیعه تصریح دارد). همچنین کمیته امداد امام خمینی (ره) علاوه بر معرفی مددجویان به بانک برای دریافت وام ۴۰۰ میلیونی، از محل بودجه اختصاصی خود نیز مبالغی را به صورت وام قرض‌الحسنه یا کمک بلاعوض متناسب با میزان رهن و اجاره به مددجویان معسر پرداخت می‌کند.

۳. مسیر سوم: تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه، خرید یا ساخت مسکن (ماده ۶۹ قانون جوانی جمعیت)

بر اساس بخشنامه شماره ۰۵/۳۸۱۱۶ مورخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ بانک مرکزی که در اجرای تبصره‌های (۱) و (۲) ذیل ماده (۶۹) قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت صادر شده و تا آبان ۱۴۰۵ توسط پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی (mrud.ir) اطلاع‌رسانی شده است، مبلغ ۲ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان (۲.۷ همت) از محل منابع سپرده‌های قرض‌الحسنه نظام بانکی برای اعطای تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه، خرید یا ساخت مسکن (بنا به درخواست خانوار) در سال ۱۴۰۵ ابلاغ شده است.

طبق تبصره (۲) ماده (۶۹) قانون مذکور، مبالغ پایه این ماده از سال ۱۴۰۱ به بعد سالانه حداقل به اندازه نرخ تورم افزایش می‌یابد. در سال ۱۴۰۵، سقف این تسهیلات قرض‌الحسنه با دوره بازپرداخت حداکثر ۱۰ ساله برای خانوارهای فاقد مسکن در سه سطح تعیین شده است: برای خانواده‌هایی که از سال ۱۳۹۹ به بعد صاحب دو فرزند شده یا می‌شوند مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان (۴,۰۰۰ میلیون ریال)؛ برای خانواده‌هایی که از سال ۱۳۹۹ به بعد صاحب یک فرزند شده یا می‌شوند مبلغ ۳۳۰ میلیون تومان (۳,۳۰۰ میلیون ریال)؛ و برای خانواده‌های دو نفره (زوج و زوجه فاقد فرزند) که تاریخ وقوع عقد آن‌ها از سال ۱۳۹۹ به بعد باشد مبلغ ۲۱۰ میلیون تومان (۲,۱۰۰ میلیون ریال).

این تسهیلات توسط ۴ بانک عامل شامل بانک صادرات ایران، بانک تجارت، بانک ملت و پست بانک پرداخت می‌شود (و در برخی راهنماهای حقوقی از بانک مسکن نیز در کنار این چهار بانک برای طرح‌های جوانی جمعیت نام برده شده است). بر خلاف وام عمومی، ثبت‌نام این تسهیلات مربوط به سامانه saman.mrud.ir نیست؛ بانک‌های عامل موظفند فهرست شعب پرداخت‌کننده را در وب‌سایت رسمی خود منتشر کنند و متقاضیان با مراجعه به این شعب و پس از استعلام سیستمی عدم مالکیت و عدم دریافت تسهیلات فعال از سامانه‌های «سمات»، «طرح‌های جامع حمایتی مسکن (Temgt)» و «درگاه یکپارچه خدمات الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ثبت من)» وام را دریافت می‌کنند.

تحلیل اقتصادی هزینه–فایده وام ۲۳ درصدی در برابر اجاره‌بهای بازار

یکی از دغدغه‌های اصلی مستأجران در آبان ۱۴۰۵ این است که آیا دریافت وامی با سود ۲۳ درصد و قسط ماهانه ۱۰.۳ میلیون تومان در تهران توجیه اقتصادی دارد یا خیر. در بازار اجاره مسکن ایران، نرخ عرفی تبدیل ودیعه (رهن) به اجاره ماهانه حدود ۳ درصد در ماه برآورد می‌شود. بر پایه این نرخ، در صورتی که مستأجری در تهران ۳۶۵ میلیون تومان کسری ودیعه داشته باشد و نتواند آن را تأمین کند، باید ماهانه حدود ۱۰.۹۵ میلیون تومان اجاره به موجر بپردازد؛ مبلغی که به طور کامل هزینه مصرفی محسوب شده و در پایان سال به مستأجر بازنمی‌گردد.

در مقابل، با دریافت وام ۳۶۵ میلیون تومانی بانک مرکزی، مستأجر ماهانه ۱۰ میلیون و ۲۸۹ هزار تومان قسط به بانک می‌پردازد که در طول ۶۰ ماه، حدود ۲۵۲ میلیون تومان از کل پرداختی‌ها سود بانکی است؛ یعنی هزینه خالص سود وام به طور میانگین ماهی حدود ۴.۲ میلیون تومان است و مابقی قسط پرداختی (حدود ۶.۱ میلیون تومان در ماه) صرف بازپرداخت اصل وامی می‌شود که در قالب پول پیش نزد موجر محفوظ مانده و متعلق به خود مستأجر است. بنابراین، از منظر هزینه خالص سرمایه، وام ۲۳ درصدی بانک مرکزی فشار هزینه‌ای به مراتب کمتری نسبت به نرخ تبدیل ۳ درصدی بازار آزاد اجاره ایجاد می‌کند؛ اما از منظر توان جریان نقدینگی ماهانه خانوار، از آنجا که مستأجر مکلف است اصل و سود وام را توأمان طی ۶۰ قسط مساوی بازپرداخت کند و هم‌زمان اجاره‌بهای ماهانه واحد مسکونی را نیز به صاحب‌خانه بپردازد، اقساط ۱۰.۳ میلیونی در تهران یا ۷.۹ میلیونی در مراکز استان‌ها برای بسیاری از دهک‌های حقوق‌بگیر به یک مانع جدی تبدیل شده است. علاوه بر این، در سال‌های اخیر رشد میانگین ودیعه مسکن در بسیاری از شهرها از رشد سقف وام پیشی گرفته و وام ۳۶۵ میلیونی تنها بخشی از ودیعه لازم برای اجاره مسکن در تهران را پوشش می‌دهد.

کارنامه عملکرد شبکه بانکی تا آبان ۱۴۰۵ و جریمه‌های مالیاتی

بررسی روند زمانی پرداخت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن از ابتدای سال ۱۴۰۵ تا نیمه آبان ماه، تصویر روشنی از نحوه اجرای این تکلیف قانونی توسط شبکه بانکی ارائه می‌دهد. طبق آمارهای رسمی سامانه طرح‌های حمایتی مسکن وزارت راه و شهرسازی، در یک سال منتهی به ۲ خرداد ۱۴۰۵ بیش از ۷۲ همت وام ودیعه به ۳۷۴ هزار مستأجر پرداخت شده بود و حتی در دوره جنگ تحمیلی رمضان (از ۹ اسفند ۱۴۰۴ تا اوایل خرداد ۱۴۰۵) نیز پرداخت‌ها متوقف نشد و ۲۲ هزار و ۷۰۵ مستأجر حدود ۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات دریافت کردند. پس از ابلاغ سقف‌های جدید در نیمه دوم اردیبهشت ۱۴۰۵، طی دو هفته نخست ۴,۵۲۵ فقره وام به ارزش حدود هزار میلیارد تومان پرداخت شد. در ادامه و هم‌زمان با اوج فصل جابه‌جایی تابستانی، از نیمه اردیبهشت تا ۱۱ مهر ۱۴۰۵ (در کمتر از ۵ ماه)، مبلغ ۲۶ همت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن به حدود ۱۰۰ هزار خانوار مستأجر پرداخت گردید.

بر اساس جدیدترین گزارش رسمی ارائه‌شده در نشست بررسی عملکرد بانک‌ها به ریاست حبیب‌اله طاهرخانی (معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی) و با حضور معاونان اعتباری بانک‌های کشور که در ۳۰ مهر و نیمه آبان ۱۴۰۵ منتشر شد، از نیمه دوم اردیبهشت ۱۴۰۵ تا آبان ماه مجموعاً ۲۷۲ هزار درخواست وام کمک‌ودیعه مسکن به شبکه بانکی کشور معرفی شده است که از این تعداد، تاکنون ۱۱۶ هزار فقره وام به ارزش کلی ۳۰ همت (هزار میلیارد تومان) به متقاضیان پرداخت شده است.

جایگاه وام ودیعه در کل تسهیلات شبکه بانکی و تکلیف بانک‌ها

مقایسه آمار ۳۰ همتی وام ودیعه با کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها در سال ۱۴۰۵، ابعاد واقعی عملکرد شبکه بانکی را روشن‌تر می‌سازد. طبق آمارهای رسمی منتشرشده از عملکرد شبکه بانکی در هفت ماهه نخست سال ۱۴۰۵ (فروردین تا پایان مهر ۱۴۰۵)، بانک‌های کشور مجموعاً بیش از ۹ هزار و ۲۴۱ همت تسهیلات به کسب‌وکارها و خانوارها پرداخت کرده‌اند که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۶۵.۹ درصد رشد نشان می‌دهد. از این رقم کلان، مبلغ ۱۵ هزار و ۳۵۳.۶ هزار میلیارد ریال (معادل ۱,۵۳۵.۳۶ همت یا ۱۶.۶ درصد کل تسهیلات) در قالب تسهیلات خرد با مبالغ کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت شده است. بنابراین، ۳۰ همت تسهیلات پرداخت‌شده برای کمک‌ودیعه مسکن تا آبان ۱۴۰۵، تنها حدود ۰.۳۲ درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی و کمتر از ۲ درصد از تسهیلات خرد پرداختی در هفت ماه نخست سال جاری را تشکیل می‌دهد.

این انقباض اعتباری در بخش مسکن در حالی رخ می‌دهد که ضمانت اجرای قانونی ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن نیز در عمل با چالش اجرایی روبه‌رو شده است. بر اساس اعلام رسمی رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن در آبان ۱۴۰۵، میزان جریمه مالیاتی بانک‌هایی که در اجرای تعهدات تسهیلات مسکن کوتاهی کرده‌اند (که در فاصله سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ حدود ۲۵۰ همت بود)، به حدود ۳۶۰ همت رسیده است؛ اما تاکنون هیچ مبلغی (صفر ریال) از این جرایم به حساب صندوق ملی مسکن واریز نشده است. از سوی دیگر، در لایحه بودجه سال ۱۴۰۵ کل کشور، کل درآمد پیش‌بینی‌شده دولت از محل جریمه بانک‌های کم‌کار در حوزه تسهیلات تکلیفی تنها ۷ همت در نظر گرفته شده که فاصله چشمگیری با برآورد ۳۶۰ همتی صندوق ملی مسکن دارد.

با وجود این کاستی‌ها، بررسی داده‌های وزارت راه و شهرسازی در آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که بانک‌ها در پرداخت وام ودیعه مسکن و وام متمم نسبت به وام ساخت پروژه‌های انبوه‌سازی همکاری بیشتری داشته‌اند. در حالی که در وام کمک‌ودیعه مسکن ۱۱۶ هزار فقره از ۲۷۲ هزار درخواست معرفی‌شده (۴۲.۶ درصد) پرداخت شده و در تسهیلات متمم ۸۵۰ میلیون تومانی مسکن ملی نیز از ۱۲۶ هزار و ۲۰۰ واحد معرفی‌شده به بانک‌ها حدود ۴۶ درصد (۵۷ هزار و ۴۵۴ واحد) به مرحله انعقاد قرارداد رسیده‌اند، در برنامه تأمین مالی ۱۰۶ هزار واحد انبوه‌سازی ویژه افتتاح در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ (که نیازمند ۹۳ همت اعتبار شامل ۴۰ همت سهم بانک‌ها، ۱۵ همت کمک دولت و ۳۸ همت آورده متقاضیان است)، تا آبان ۱۴۰۵ بانک‌ها تنها ۵,۴۰۰ میلیارد تومان (معادل ۱۳ درصد از تعهدات خود) را محقق کرده‌اند؛ این در حالی است که تحقق کمک دولت به دهک‌های کم‌درآمد ۴۷ درصد (۷,۰۰۰ میلیارد تومان) و تحقق آورده متقاضیان ۳۹ درصد (بیش از ۱۴,۶۰۰ میلیارد تومان) بوده است.

البته در اطلاعات منتشرشده از نشست وزارت راه و شهرسازی و بانک‌ها در پایان مهر ۱۴۰۵، آمار تفکیکی عملکرد بانک‌به‌بانک در کل کشور منتشر نشده است؛ اما گزارش‌های موردی نشان می‌دهد که بانک مسکن (که بیش از نیمی از بار تأمین مالی نهضت ملی مسکن را با پرداخت ۱۶۰ همت به سازندگان بر دوش دارد و در استانی مانند خراسان رضوی ۷ همت تسهیلات با سهم ۴۳ درصدی قرض‌الحسنه در سال ۱۴۰۵ پرداخت کرده است) ثبت‌نام و پرداخت وام ودیعه ۳۶۵ میلیونی را از شهریور ۱۴۰۵ به طور فعال پیش برده است. همچنین در برخی استان‌ها نظیر همدان، با پیگیری‌های نظارتی، نسبت پرداخت کل تسهیلات تکلیفی ازدواج، فرزندآوری و ودیعه مسکن به متقاضیان ثبت‌نام‌شده از ۴۶ درصد در پایان تیرماه به ۸۲ تا ۸۴ درصد در پاییز ۱۴۰۵ رسیده است.

شرایط احراز، اولویت‌های قانونی و الزامات سامانه خودنویس

بر اساس دستورالعمل اجرایی ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ کمیسیون عملیات پولی و اعتباری بانک مرکزی و ضوابط وزارت راه و شهرسازی، دریافت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن مستلزم احراز هم‌زمان شروط مالکیتی، سکونتی، قراردادی و جمعیتی است.

۱. شروط مالکیت، فرم «ج» و سوابق تسهیلاتی (استعلام سمات)

متقاضی، همسر و فرزندان تحت تکفل کمتر از ۱۸ سال وی باید فاقد مسکن بوده و فرم «ج» آن‌ها سبز باشد؛ به این معنا که از سال ۱۳۸۴ به بعد مالک زمین با کاربری مسکونی یا واحد مسکونی نبوده باشند (حتی در شهر یا استانی غیر از محل تقاضا) و تاکنون از هیچ‌یک از تسهیلات دولتی حوزه مسکن (نظیر مسکن مهر، نهضت ملی مسکن یا زمین‌های دولتی) استفاده نکرده باشند. علاوه بر این، متقاضی و افراد مشمول نباید دارای تسهیلات جاری و فعال در بخش مسکن (شامل وام ساخت، خرید، جعاله یا ودیعه مسکن) باشند. بانک عامل پیش از پرداخت وام، وضعیت متقاضی را از طریق سامانه متمرکز اطلاعات تسهیلات و تعهدات بانک مرکزی (سمات) و سامانه‌های ثبت اسناد بررسی می‌کند و در صورت وجود تسهیلات فعال یا احراز مالکیت، درخواست متقاضی رد می‌شود.

در خصوص شرایط دریافت وام ودیعه مسکن برای بار دوم در سال ۱۴۰۵، کسانی که در سال‌های اخیر از این تسهیلات استفاده کرده‌اند و بدهی آن‌ها جاری است، امکان ثبت‌نام مجدد ندارند؛ اما طبق اعلام سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، شرط اصلی دریافت مجدد تسهیلات ودیعه مسکن، تسویه کامل تسهیلات قبلی است و در صورت تسویه کامل وام قبلی، متقاضی می‌تواند بدون نیاز به گذشت یک سال از زمان دریافت وام قبلی، مجدداً در طرح سال ۱۴۰۵ ثبت‌نام نماید.

۲. شروط تأهل، استثنائات افراد مجرد و گروه‌های دارای اولویت

طبق دستورالعمل بانک مرکزی، اصل بر آن است که متقاضی متأهل یا سرپرست خانوار باشد و وام ودیعه مسکن به مردان مجرد عادی تعلق نمی‌گیرد. با این حال، پنج گروه از افراد مجرد به طور مشخص مشمول دریافت این تسهیلات شناخته شده‌اند: زنان مجرد خودسرپرست بالای ۳۵ سال، مردان مجرد بالای ۴۵ سال (با شرایط سرپرستی یا طلاق)، افراد مطلقه (زن یا مرد) دارای طلاق‌نامه رسمی و فرزند تحت سرپرستی، نخبگان علمی (با معرفی‌نامه از بنیاد ملی نخبگان کشور) و معلولان جسمی–حرکتی با حداقل ۲۰ سال سن (با معرفی‌نامه از سازمان بهزیستی کشور).

همچنین به موجب دستورالعمل مصوب ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ بانک مرکزی، گروه‌های زیر در اولویت پرداخت تسهیلات قرار دارند:

• زوج‌های جوانی که از تاریخ ازدواج اول آن‌ها بیش از ۴ سال نگذشته باشد (در برخی منابع آموزشی دهک‌های ۱ تا ۶ که در ۵ سال اخیر ازدواج کرده‌اند نیز ذکر شده است).
• خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره).
• خانوارهای تحت پوشش سازمان بهزیستی کشور.
• خانواده‌های تحت پوشش بنیاد شهید و امور ایثارگران.
• زنان سرپرست خانوار.
• خانوارهای دارای ۳ فرزند و بیشتر و دهک‌های پایین درآمدی.

۳. الزامات ملک استیجاری، سابقه سکونت و سامانه «خودنویس»

وزارت راه و شهرسازی در اجرای ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن و به منظور ایجاد ضمانت اجرایی برای ثبت رسمی قراردادهای اجاره، دریافت تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ را مشروط به ثبت اطلاعات سکونت و مالکیت در سامانه ملی املاک و اسکان و دریافت کد رهگیری ۱۳ رقمی (دارای QR Code) از سامانه خودنویس (khodnevis.mrud.ir) کرده است. سامانه خودنویس بستر رسمی، هوشمند و کاملاً رایگان وزارت راه و شهرسازی است که جایگزین سامانه‌های قبلی ثبت معاملات املاک شده و به موجر و مستأجر امکان می‌دهد به صورت ۲۴ ساعته و بدون پرداخت کمیسیون مشاور املاک، قرارداد اجاره را به صورت آنلاین ثبت کنند تا به طور مستقیم و آنی به سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن (saman.mrud.ir) متصل شود. طبق گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی در مهر ۱۴۰۵، بیش از ۴.۹ میلیون قرارداد خریدوفروش و اجاره در سامانه خودنویس ثبت شده و روزانه حدود ۱۰ هزار قرارداد در آن تکمیل می‌شود.

قرارداد اجاره و ملک معرفی‌شده باید دارای چهار شرط فنی باشند: نخست، قرارداد اجاره دارای کد رهگیری باید حداکثر ۶ ماه پیش از ثبت درخواست وام منعقد شده باشد و در زمان ثبت‌نام نیز حداقل ۶ ماه اعتبار (یا اعتبار تا پایان دوره ثبت‌نام) داشته باشد؛ قراردادهای عادی و دست‌نویس بدون کد رهگیری فاقد هرگونه اعتبار برای دریافت وام هستند. دوم، اجاره‌نامه نباید با بستگان درجه یک متقاضی یا همسر وی تنظیم شده باشد و در صورت احراز این موضوع برای بانک، وام پرداخت نخواهد شد. سوم، متراژ واحد مسکونی استیجاری باید در تهران کمتر از ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها کمتر از ۹۰ مترمربع باشد. چهارم، متقاضی باید مدارک مثبته (نظیر گواهی تولد، جواز کسب یا سابقه پرداخت بیمه) مبنی بر حداقل ۵ سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا ارائه دهد.

برای ترغیب موجران به ثبت رسمی قرارداد در سامانه خودنویس، قانون‌گذار در بند (د) مقررات مالیاتی مرتبط با ماده (۸) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مشوق مهمی وضع کرده است: واحدهایی که میزان اجاره‌بهای آن‌ها حداقل ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای موضوع ماده (۸) این قانون باشد، از معافیت‌های مالیاتی ویژه برخوردار می‌شوند و در مقابل، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع مشمول جرایم مالیاتی خواهد بود.

راهنمای اجرایی ثبت‌نام، ضوابط ضمانت و مدیریت مهلت ۱۵ روزه در شعب

یکی از مهم‌ترین اشتباهات متقاضیان، یکسان دانستن ثبت اجاره‌نامه در سامانه «خودنویس» با ثبت درخواست وام است؛ در حالی که ثبت در خودنویس صرفاً قرارداد اجاره را رسمی و قابل استعلام می‌کند و برای ورود به فرآیند دریافت تسهیلات، ثبت درخواست در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن الزامی است. همچنین باید توجه داشت که آدرس قدیمی سامانه ثبت‌نام (tem.mrud.ir) به نشانی رسمی saman.mrud.ir منتقل شده و کلیه مراحل ثبت‌نام و پیگیری در سال ۱۴۰۵ از طریق درگاه جدید انجام می‌شود.

گام‌های چهارگانه ثبت‌نام تا دریافت وام

1. گام اول (ثبت اقامتگاه در سامانه املاک و اسکان و سامانه ثنا): متقاضی پیش از هر اقدامی باید در سامانه «ثنا» ثبت‌نام کرده باشد و سپس با ورود به سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir)، کد پستی، وضعیت سکونت و مشخصات ملک استیجاری خود را ثبت کند (این ثبت‌نام برای هر اقامتگاه یک‌بار انجام می‌شود).
2. گام دوم (ثبت قرارداد اجاره و اخذ کد رهگیری ۱۳ رقمی در سامانه خودنویس): موجر و مستأجر با احراز هویت ثبت احوال از طریق سیم‌کارت متعلق به خود، قرارداد اجاره را در سامانه khodnevis.mrud.ir (یا دفاتر املاک و اسناد رسمی متصل به سامانه) ثبت و کد رهگیری معتبر دریافت می‌کنند.
3. گام سوم (ثبت درخواست در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن saman.mrud.ir): متقاضی وارد سایت saman.mrud.ir شده، گزینه «تسهیلات ودیعه» را انتخاب و از طریق «پنجره ملی خدمات دولت هوشمند (دولت من)» با وارد کردن شماره تلفن همراه و رمز یک‌بارمصرف وارد سامانه می‌شود. پس از مطالعه و پذیرش شرایط، مشخصات هویتی و شغلی خود و تمامی افراد تحت سرپرستی (همسر و فرزندان با کلیک بر علامت «+») را ثبت می‌کند. پس از استعلام سیستمی و دارای شرایط شناخته شدن، متقاضی مجدداً وارد سامانه شده، از میان بانک‌های دارای ظرفیت در شهر و استان خود، بانک عامل و شعبه نزدیک به محل سکونت را انتخاب و اطلاعات و مدارک اجاره‌نامه را بارگذاری می‌نماید.
4. گام چهارم (مراجعه حضوری به شعبه و پیگیری وضعیت): پس از معرفی به شعبه، متقاضی با در دست داشتن اصل و تصویر کارت ملی جدید (یا کارت ملی قدیم به همراه برگه ثبت‌نام کارت ملی هوشمند)، اصل شناسنامه خود و افراد تحت تکفل، اجاره‌نامه دارای کد رهگیری و مدارک شغلی و ضمانتی به شعبه مراجعه می‌کند. برای پیگیری وضعیت پرونده در هر مرحله، متقاضی می‌تواند در صفحه اصلی سایت saman.mrud.ir بر روی گزینه «وضعیت درخواست‌ها» (یا «مشاهده و پیگیری درخواست‌ها») کلیک کند. زمان واریز نهایی وام پس از تکمیل مدارک در شعبه، بسته به فرآیند استعلام‌های بانکی از چند روز تا یک ماه متغیر است.

ضوابط ضامن، اعتبارسنجی و حقوق قانونی متقاضیان در برابر شعب

بر اساس دستورالعمل مصوب ۱۸ مرداد ۱۴۰۵ بانک مرکزی، دریافت وثایق برای تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن تابع «دستورالعمل اجرایی اعطای تسهیلات خرد بانک مرکزی» است. نکات اجرایی و حقوقی کلیدی در مرحله مراجعه به بانک عبارتند از:

• شرایط ضامن و اعتبارسنجی متقاضیان عادی: بانک عامل پیش از پرداخت، توان بازپرداخت متقاضی (تناسب درآمد و گردش حساب با قسط ماهانه) و رتبه اعتباری وی (عدم سابقه چک برگشتی یا بدهی معوق) را بررسی می‌کند. برای دریافت وام معمولاً به یک تا دو ضامن رسمی و معتبر نیاز است که مدارک آن شامل گواهی کسر از حقوق یا فیش حقوقی مستمری‌بگیران و کارمندان، و برای مشاغل آزاد شامل جواز کسب به همراه چک یا سفته است. طبق گزارش‌های کارگزاری‌های مالی، در برخی بانک‌ها در صورت ارائه چک یا سفته معتبر تنها به یک ضامن بسنده می‌شود و چنانچه متقاضی سابقه بانکی و رتبه اعتباری بسیار خوبی داشته باشد، بانک می‌تواند در چارچوب ضوابط تسهیلات خرد از وثایق جایگزین استفاده کند.
• معافیت مددجویان بهزیستی و کمیته امداد از ارائه ضامن مجزا: برای متقاضیان تحت پوشش سازمان بهزیستی کشور و کمیته امداد امام خمینی (ره)، ضمانت تسهیلات توسط خود همین نهادها (از طریق صدور نامه رسمی معرفی و ضمانت خطاب به بانک عامل) انجام می‌گیرد و نیازی به ارائه مدارک ضمانت مجزا از سوی مددجو نیست.
• ممنوعیت قانونی مسدودی سپرده یا بخشی از وام: طبق دستور صریح بانک مرکزی (مصوب اواخر سال ۱۴۰۰ که همچنان لازم‌الاجراست)، هرگونه مسدودی سپرده پیش از دریافت وام و یا مسدود کردن بخشی از مبلغ وام پرداختی نزد بانک به عنوان وثیقه اکیداً ممنوع است و با بانک‌های متخلف برخورد نظارتی صورت می‌گیرد.
• مدیریت مهلت قانونی ۱۵ روز کاری و رفع خطای استعلام خودنویس: بر اساس نص دستورالعمل بانک مرکزی، متقاضی پس از دارای شرایط شناخته شدن و معرفی به شعبه، حداکثر ۱۵ روز کاری (حدود دو هفته) از تاریخ معرفی فرصت دارد تا نسبت به تکمیل مدارک خود و معرفی ضامنین اقدام کند؛ در صورت عدم تکمیل پرونده در این مهلت، بانک عامل موظف است درخواست متقاضی را در سامانه رد کند و متقاضی ناچار به طی مجدد فرآیند ثبت‌نام خواهد بود. همچنین اگر شعبه بانک به دلیل خطای سیستمی قرارداد ثبت‌شده در سامانه خودنویس را نپذیرفت، متقاضی نباید بدون بررسی علت اقدام به ثبت قرارداد جدید کند؛ بلکه باید ابتدا تطابق دقیق کد رهگیری، مشخصات موجر و مستأجر و تاریخ اعتبار اجاره‌نامه را بررسی کرده، علت دقیق خطای استعلام را از شعبه جویا شود و در صورت نیاز از مسیر رسمی «اصلاح قرارداد» در همان سامانه خودنویس اقدام نماید. در نهایت، با توجه به افزایش سایت‌ها و پیام‌های غیررسمی در فصل ثبت‌نام، متقاضیان باید از وارد کردن اطلاعات هویتی خود در درگاه‌های ناشناس خودداری کرده و صرفاً از طریق درگاه رسمی وزارت راه و شهرسازی (saman.mrud.ir) اقدام کنند.

نکات مهم و هشدارها

1. قرارداد صوری یا اطلاعات نادرست ارائه نکنید. بابت وعده «تضمین پرداخت»، «سهمیه قطعی» یا «حذف ضامن» به واسطه پول ندهید.
2. قبل از تعیین زمان پرداخت پول پیش، احتمال طولانی شدن بررسی و نبود قطعیت پرداخت را در قرارداد اجاره مدیریت کنید. معرفی به بانک به‌تنهایی تضمین پرداخت نیست.
3. مجموع اجاره ماهانه، قسط و هزینه زندگی را با درآمد قابل اتکا بسنجید. جدول این صفحه فقط اقساط وام را نشان می‌دهد، نه کل هزینه سکونت.
4. مرجع رسیدگی به رد اهلیت سامانه لزوماً همان مرجع رسیدگی به مشکل اعتبارسنجی بانک نیست. ابتدا علت را دقیق و قابل استناد بخواهید، سپس از پشتیبانی همان نهاد پیگیری کنید. نشانی و شماره تماس روز را تنها از وب‌سایت رسمی مربوط دریافت کنید.